Hiện nay, tranh chấp lối đi chung là một vấn đề phổ biến và xảy ra trên nhiều tỉnh thành khác nhau. Một phần nguyên nhân có thể là do sự hiểu biết pháp luật còn hạn chế của một số người dân, dẫn đến việc giải quyết các tranh chấp này gặp khó khăn và dễ xảy ra xung đột. Vậy thỏa thuận lối đi chung là gì? Khi xảy ra tranh chấp về lối đi chung, thẩm quyền giải quyết sẽ thuộc về cơ quan nào?, cũng như các vấn đề tranh chấp liên quan đến lối đi chung. Trong bài viết dưới đây, Luật Phong Gia sẽ cung cấp thông tin chi tiết về nguyên tắc và cách thức giải quyết tranh chấp về lối đi chung.
1. Thỏa thuận lối đi chung là gì ?
Hiện nay, pháp luật chưa có quy định cụ thể về khái niệm lối đi chung. Tuy nhiên, căn cứ dựa vào nguồn gốc lối đi chung, có thể kể đến một số trường hợp phổ biến và được hiểu như sau:
- Lối mòn truyền thống: Được hình thành từ lối mòn và đã sử dụng lâu năm.
- Lối đi do thỏa thuận: Được người dân sử dụng đất phía ngoài tự dành ra hoặc theo thỏa thuận hoặc chuyển nhượng cho người phía trong để có lối ra đường (có thể hiểu giống với lối đi qua).
- Lối đi do cắt đất: Do các chủ sử dụng đất cắt đi một phần đất của mình để tạo nên, đồng thời lối đi chung này sẽ tạo thành ranh giới sử dụng đất giữa các thửa đất liền kề (thường được người dân gọi là đường đi chung hoặc ngõ đi chung).
Mặc dù xét về nguồn gốc, thời gian hình thành có thể khác nhau nhưng hiểu một cách đơn giản nhất thì lối đi chung chính là phần diện tích đất được cắt ra để các chủ sử dụng đất sử dụng làm lối đi ra đường giao thông công cộng. Theo đó, có thể hiểu rằng thỏa thuận lối đi chung tức là việc các hộ gia đình hoặc các chủ sử dụng đất cắt ra một phần diện tích đất của mỗi bên để làm lối đi ra, nối với đường giao thông công cộng.
2. Nguyên tắc sử dụng lối đi chung
Trên thực tế, đối tượng sử dụng lối đi chung thường gồm nhiều cá nhân, chính điều này dễ dẫn đến tình trạng mâu thuẫn. Để tránh tình huống xảy ra các tranh chấp trong quá trình sử dụng lối đi chung, pháp luật đã đưa ra các nguyên tắc trong việc sử dụng lối đi chung giữa các bất động sản liền kề với nhau được quy định cụ thể tại Điều 248 Bộ luật Dân sự năm 2015.
Theo đó, nguyên tắc quan trọng của việc sử dụng lối đi chung chính là sự thỏa thuận. Do đó, các chủ sở hữu có thể thỏa thuận với nhau về việc tạo dựng các mốc giới như: hàng rào, cây, xây tường….Lúc này, các mốc giới sẽ thuộc sở hữu chung của tất cả các chủ sử dụng. Ngoài ra, nếu các mốc giới ngăn cách các thửa đất do một bên tạo ra, được chủ sở hữu mảnh đất bên cạnh đồng ý thì mốc đó sẽ trở thành sở hữu chung, còn nếu không được bên kia đồng ý vì lý do chính đáng nào đó thì người này phải tiến hành dỡ bỏ.
Bên cạnh đó, luật cũng có quy định rõ nếu như các bên không có thỏa thuận thì vấn đề này sẽ được thực hiện theo các nguyên tắc sau đây:
- Phải đảo đảm việc khai thác hợp lý với các mục đích sử dụng đất;
- Không được lạm dụng quyền đối với đất liền kề của người khác;
- Không được ngăn cản hoặc làm cho việc khai thác đất liền kề trở nên khó khăn;
- Không được lấn, chiếm, hay thay đổi mốc giới ngăn cách;
- Bất cứ ai cũng phải có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung đó.
3. Nguyên tắc về quyền yêu cầu mở lối đi chung
Hiện nay có rất nhiều trường hợp người dân gặp phải tình trạng thửa đất phía trong bị bao bọc bởi các thửa đất khác và họ không có lối đi ra các trục đường lớn khác. Liên quan đến vấn đề này Bộ luật Dân sự 2015 đã có quy định cụ thể như sau:
- Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc có quyền yêu cầu chủ sở hữu các bất động sản xung quanh dành cho mình một lối đi hợp lý. Lối đi này phải được mở trên bất động sản liền kề mà được xem là thuận tiện nhất, đồng thời tính đến các yếu tố như đặc điểm địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại tối thiểu cho bất động sản có lối đi.
- Vị trí, kích thước và chiều cao của lối đi sẽ do các bên thỏa thuận, sao cho thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho nhau. Nếu có tranh chấp, các bên có thể yêu cầu Tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền xác định.
- Khi một bất động sản được chia cho nhiều chủ sở hữu khác nhau, cần phải dành lối đi cần thiết cho những người ở phía trong mà không cần bồi thường.
Như vậy, đối với các bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản khác mà không có lối đi ra đường công cộng thì chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc đó có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi trên một phần đất của họ.
4. Giải quyết tranh chấp lối đi chung
Tranh chấp về lối đi chung là tranh chấp đất đai, tuy nhiên, cách thức giải quyết đối với tranh chấp lối đi chung có những đặc điểm đặc thù, cá biệt so với những tranh chấp đất đai thông thường. Để giải quyết tranh chấp lối đi chung, các biện pháp sau đây thường được áp dụng:
4.1. Thực hiện hoà giải
Theo Điều 235 Luật Đất đai 2024, trước khi khởi kiện về tranh chấp lối đi chung thì sẽ có hai phương thức hòa giải:
- Tự hòa giải giữa các bên
- Hòa giải ở cơ sở: Đây là thủ tục hòa giải bắt buộc, là thủ tục tiền tố tụng bắt buộc trước khi khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp đất đai.
Nhà nước khuyến khích các bên cố gắng tự hòa giải hoặc thông qua hòa giải ở cơ sở trước.
Nếu không đạt được thỏa thuận, người dân có thể gửi đơn yêu cầu UBND cấp xã tiến hành hòa giải. Trong vòng 30 ngày kể từ khi nhận được đơn, UBND cấp xã sẽ tổ chức buổi hòa giải và lập biên bản nếu hòa giải thành công, theo khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024.
Nếu kết quả hòa giải không làm hài lòng các bên, người dân có thể khiếu nại lên Chủ tịch UBND huyện/tỉnh hoặc nộp đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân nơi có đất để yêu cầu giải quyết tranh chấp về lối đi chung.
4.2. Nộp đơn lên UBND cấp huyện, cấp tỉnh giải quyết hoặc khởi kiện lên Tòa án
Theo Điều 236 Luật Đất đai 2024, khi đương sự đã nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp xã nhưng không đạt được hòa giải, họ có thể lựa chọn một trong các cách sau:
- Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền (cụ thể là gửi đơn lên Chủ tịch UBND có thẩm quyền).
- Khởi kiện tại Tòa án.
4.3. Về việc nộp đơn lên Chủ tịch UBND cấp có thẩm quyền
Khiếu nại lên Chủ tịch UBND cấp huyện
Theo đó, căn cứ điểm a khoản 3 Điều 235 Luật đất đai 2024 có quy định như sau:
+ Nếu tranh chấp thuộc về hộ gia đình cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì có thể khiếu nại lên Chủ tịch UBND cấp huyện.
+ Sau 30 ngày kể từ khi nhận được quyết định giải quyết của UBND cấp huyện, nếu không có ý kiến hoặc khiếu nại thêm, quyết định của Chủ tịch UBND cấp huyện sẽ có hiệu lực.
+ Trường hợp các bên không đồng ý với quyết định này, trong vòng 30 ngày kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết của Chủ tịch UBND cấp huyện thì các bên có quyền khởi kiện tại Tòa hoặc khiếu nại lên Chủ tịch UBND cấp tỉnh. Quyết định giải quyết của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ có hiệu lực thi hành.
Khiếu nại lên Chủ tịch UBND cấp tỉnh
Theo đó, căn cứ điểm b khoản 3 Điều 235 Luật đất đai 2024 có quy định rằng
+ Nếu tranh chấp thuộc về tổ chức, tổ chức tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, hoặc các tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, người dân có thể khiếu nại lên Chủ tịch UBND cấp tỉnh.
+ Sau 30 ngày kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết của Chủ tịch UBND cấp tỉnh mà không có khiếu nại hay khởi kiện, quyết định này sẽ có hiệu lực thi hành.
+ Nếu bên tranh chấp không đồng ý với quyết định của Chủ tịch UBND cấp tỉnh, họ có quyền khởi kiện tại Tòa án trong thời hạn 30 ngày kể từ khi nhận quyết định hoặc khiếu nại lên Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường. Quyết định giải quyết của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và môi trường sẽ có hiệu lực thi hành.
4.4. Khởi kiện tại Tòa án nơi có đất
Căn cứ theo khoản 8 Điều 26 Luật Đất đai 2024, khi lối đi chung bị lấn chiếm và không thể hòa giải, các bên có thể tiến hành việc khởi kiện tại Tòa án để xác định ai là người có quyền sử dụng lối đi chung.
Theo quy định tại Điều 35 và Điều 39 Bộ luật Dân sự 2015, Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có bất động sản đang bị tranh chấp sẽ giải quyết tranh chấp liên quan đến lối đi chung.
5. Cơ quan nào có thẩm quyền giải quyết tranh chấp lối đi chung?
Khi các bên trong quan hệ tranh chấp không thể tự hòa giải, họ có thể gửi đơn yêu cầu UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp để tổ chức hòa giải, theo quy định tại khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024.
Theo Điều 236 của Luật đất đai 2024, các cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp lối đi chung bao gồm:
- Trong trường hợp tranh chấp lối đi chung có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024, thẩm quyền giải quyết thuộc về Tòa án nhân dân. Việc xác định Tòa án có thẩm quyền sẽ dựa trên cấp xét xử, địa giới lãnh thổ, và theo sự lựa chọn của các bên tranh chấp, quy định cụ thể trong Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.
- Đối với tranh chấp lối đi chung mà không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các giấy tờ theo Điều 137, các bên tranh chấp cần gửi đơn yêu cầu giải quyết tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền (cấp huyện hoặc cấp tỉnh) hoặc khởi kiện tại Tòa án. Trong trường hợp ửi đơn đến UBND thì: tranh chấp xảy ra giữa các hộ gia đình, cá nhân, hoặc cộng đồng dân cư, thẩm quyền giải quyết thuộc về Chủ tịch UBND cấp huyện (theo điểm a khoản 3 Điều 236). Trong trường hợp một bên tranh chấp là tổ chức, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, hoặc tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, Chủ tịch UBND cấp tỉnh sẽ có thẩm quyền giải quyết tranh chấp này (theo điểm b khoản 3 Điều 236).
- Tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai sẽ do Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự hoặc do Trọng tài thương mại Việt Nam giải quyết theo quy định của pháp luật về trọng tài thương mại.
Như vậy, tùy từng loại hình tranh chấp về lối đi chung và dựa vào việc xác định chủ thể các bên tranh chấp thì sẽ có những cơ quan chuyên trách đảm nhận việc giải quyết các tranh chấp phát sinh từ lối đi chung. Do đó, có những cơ quan sau đây có thẩm quyền để giải quyết vấn đề tranh chấp lối đi chung như sau: UBND cấp xã; UBND cấp huyện; UBND tỉnh; Tòa án; Trọng tài Thương mại.
Tranh chấp về lối đi chung là một vấn đề nhạy cảm và dễ gây căng thẳng giữa các chủ sở hữu bất động sản liền kề. Để đảm bảo quyền lợi cho khách hàng, việc nắm vững các quy định pháp luật và thủ tục liên quan đến thẩm quyền giải quyết tranh chấp về lối đi chung là điều cần thiết. Với đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm, Công ty Luật Phong Gia cam kết hỗ trợ khách hàng trong việc xử lý hiệu quả mọi vấn đề mà khách hàng gặp phải, nếu có vấn đề thắc mắc hãy liên hệ với chúng tôi qua thông tin liên hệ bên dưới bài viết.
Đội ngũ Luật sư giỏi của chúng tôi sẽ đồng hành cùng bạn, giúp bạn vượt qua các thách thức pháp lý để đạt được kết quả tốt nhất. Hãy đăng ký tư vấn pháp luật miễn phí tại website: Luật sư Khánh hoặc liên hệ với chúng tôi theo thông tin sau:
CÔNG TY LUẬT PHONG GIA
Địa chỉ trụ sở: Số 29 đường số 55, phường Thảo Điền, Tp. Thủ Đức, Tp. Hồ Chí Minh.
Facebook: https://www.facebook.com/LuatsuoTpHCM
Email: duykhanh.phonggiagroup@gmail.com
Lưu ý: Nội dung tư vấn trong bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, tùy từng thời điểm mà quy định của pháp luật có sự thay đổi dẫn đến tư vấn trên không còn phù hợp. Chính vì vậy, Quý Khách hàng có góp ý hoặc cần tư vấn vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi. Chân thành cảm ơn!
