Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai (khoản 47 Điều 3 Luật Đất đai 2024). Các bên phải hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất trước; hòa giải không thành thì Tòa án giải quyết nếu đất có Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất, còn đất không có giấy tờ thì đương sự được chọn Tòa án hoặc Ủy ban nhân dân có thẩm quyền.
Điểm chính trong bài
- Trước khi cơ quan nhà nước giải quyết, các bên phải hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất; thời hạn hòa giải không quá 30 ngày kể từ ngày nhận đơn.
- Đất có Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ theo Điều 137 Luật Đất đai 2024 do Tòa án giải quyết.
- Đất không có các giấy tờ đó thì đương sự được chọn nộp đơn tại Ủy ban nhân dân có thẩm quyền hoặc khởi kiện tại Tòa án.
- Từ ngày 01/7/2025, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã giải quyết tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thay cho cấp huyện; vụ án sơ thẩm do Tòa án nhân dân khu vực nơi có đất thụ lý.
- Tranh chấp về quyền sử dụng đất không áp dụng thời hiệu khởi kiện; yêu cầu chia di sản là đất có thời hiệu 30 năm.
Chọn sai cơ quan hoặc bỏ qua bước hòa giải là lý do hay gặp khiến đơn bị trả lại và vụ việc kéo dài. Nắm được trình tự và thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai từ đầu giúp bạn chuẩn bị đúng hồ sơ và nộp đúng nơi.
1. Tranh chấp đất đai là gì? Các trường hợp thường gặp
Tranh chấp đất đai phát sinh khi các bên không thống nhất ai có quyền sử dụng thửa đất hoặc một phần thửa đất, ranh giới giữa các thửa, hay quyền và nghĩa vụ trong giao dịch về quyền sử dụng đất. Cần tách bạch với khiếu nại, khiếu kiện quyết định hành chính về đất đai như quyết định thu hồi đất hay bồi thường, vì loại việc này được giải quyết theo pháp luật về khiếu nại và tố tụng hành chính.
Mỗi dạng tranh chấp có căn cứ pháp lý và cách đặt yêu cầu riêng:
- Tranh chấp quyền sử dụng đất, ranh giới, mốc giới liền kề: các bên cùng cho rằng mình có quyền sử dụng một phần hoặc toàn bộ thửa đất, thường do lấn chiếm hoặc số liệu đo đạc qua các thời kỳ không khớp nhau.
- Tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất: phát sinh giữa những người thừa kế khi chia di sản là đất, đặc biệt khi người chết không để lại di chúc hoặc di chúc bị cho là không hợp pháp.
- Tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất: một bên không giao đất, không thanh toán đủ, hoặc hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho bị yêu cầu tuyên vô hiệu.
- Tranh chấp chia tài sản chung là quyền sử dụng đất: giữa vợ chồng khi ly hôn hoặc giữa những người cùng đứng tên quyền sử dụng đất.
Xác định đúng dạng tranh chấp quyết định ba việc: có phải hòa giải ở xã trước hay không, nộp đơn ở đâu và còn thời hiệu khởi kiện hay không.
2. Trình tự và thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai
Giải quyết tranh chấp đất đai gồm hai bước: hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất, sau đó, nếu hòa giải không thành, đưa đến Tòa án hoặc Ủy ban nhân dân có thẩm quyền theo Điều 236 Luật Đất đai 2024. Cơ quan giải quyết phụ thuộc chủ yếu vào việc thửa đất có Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất hay không.
2.1. Hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã
Nhà nước khuyến khích các bên tự hòa giải, hòa giải ở cơ sở hoặc hòa giải thương mại (khoản 1 Điều 235 Luật Đất đai 2024). Trước khi cơ quan nhà nước giải quyết, các bên phải hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất (khoản 2 Điều 235).
Hội đồng hòa giải do Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã làm Chủ tịch Hội đồng, có đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc cấp xã, công chức làm công tác địa chính và người sinh sống lâu năm biết rõ nguồn gốc, quá trình sử dụng thửa đất (nếu có). Thời hạn hòa giải không quá 30 ngày kể từ ngày Ủy ban nhân dân cấp xã nhận được đơn.
Kết quả được lập thành biên bản hòa giải thành hoặc hòa giải không thành. Biên bản này là tài liệu cần có trong hồ sơ gửi Tòa án hoặc Ủy ban nhân dân ở bước tiếp theo.
Nếu hòa giải thành mà thay đổi ranh giới, diện tích hoặc người sử dụng đất, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành phải được gửi đến cơ quan có thẩm quyền trong 30 ngày làm việc để đăng ký biến động và cấp Giấy chứng nhận (khoản 4 Điều 235).
Về điều kiện khởi kiện, Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao chỉ coi hòa giải ở xã là bắt buộc với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất. Tranh chấp về giao dịch, thừa kế quyền sử dụng đất hay chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất thì không bắt buộc bước này.
Luật Đất đai 2024 diễn đạt yêu cầu hòa giải rộng hơn và đến nay chưa có hướng dẫn mới thống nhất cách áp dụng. Vì vậy, khi tranh chấp có yếu tố ranh giới hoặc nguồn gốc đất chưa rõ, nên làm thủ tục hòa giải ở xã trước để hồ sơ không bị trả lại.
Các bước chuẩn bị và tham gia buổi hòa giải được hướng dẫn trong bài thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai. Các mẫu đơn thường dùng có trong bài mẫu đơn tranh chấp đất đai.
2.2. Cơ quan có thẩm quyền khi hòa giải không thành
Sau khi hòa giải không thành, cơ quan giải quyết được xác định theo Điều 236 Luật Đất đai 2024 và Nghị định 151/2025/NĐ-CP về phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương hai cấp trong lĩnh vực đất đai:
| Trường hợp | Cơ quan giải quyết | Căn cứ pháp lý |
|---|---|---|
| Đã có Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ theo Điều 137 Luật Đất đai 2024; tranh chấp về tài sản gắn liền với đất | Tòa án nhân dân giải quyết theo thủ tục tố tụng dân sự. | Khoản 1 Điều 236 Luật Đất đai 2024 |
| Chưa có Giấy chứng nhận và không có giấy tờ theo Điều 137 | Đương sự chọn một trong hai cách: – Nộp đơn tại Ủy ban nhân dân có thẩm quyền – Khởi kiện tại Tòa án nhân dân |
Khoản 2 Điều 236 Luật Đất đai 2024 |
| Chọn Ủy ban nhân dân, tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau | Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã giải quyết (từ ngày 01/7/2025). Không đồng ý thì trong 30 ngày kể từ ngày nhận quyết định, được khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện vụ án hành chính. | Điểm a khoản 3 Điều 236 Luật Đất đai 2024; Nghị định 151/2025/NĐ-CP |
| Chọn Ủy ban nhân dân, một bên là tổ chức, tổ chức tôn giáo, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài hoặc tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài | Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết. Không đồng ý thì trong 30 ngày kể từ ngày nhận quyết định, được khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp và Môi trường hoặc khởi kiện vụ án hành chính. | Điểm b khoản 3 Điều 236 Luật Đất đai 2024 |
| Tranh chấp trong hoạt động thương mại liên quan đến đất đai | Tòa án nhân dân hoặc Trọng tài thương mại Việt Nam. | Khoản 5 Điều 236 Luật Đất đai 2024 |
Như vậy, tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ do Tòa án giải quyết. Với tranh chấp đất đai không có giấy tờ, nên cân nhắc nguồn gốc đất, chứng cứ đang có và hồ sơ địa chính tại địa phương trước khi chọn Tòa án hay Ủy ban nhân dân; phân tích chi tiết có trong bài thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai.
Quyết định giải quyết tranh chấp đã có hiệu lực thi hành phải được các bên chấp hành; bên không chấp hành có thể bị cưỡng chế (khoản 4 Điều 236).
2.3. Khởi kiện tại Tòa án và thời hiệu
Từ ngày 01/7/2025, Tòa án nhân dân khu vực giải quyết sơ thẩm các vụ án dân sự và Tòa án nhân dân cấp tỉnh xét xử phúc thẩm. Đối tượng tranh chấp là bất động sản nên chỉ Tòa án nơi có đất có thẩm quyền giải quyết (điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự).
Thời hiệu khởi kiện khác nhau theo loại tranh chấp:
- Tranh chấp về quyền sử dụng đất: như xác định ai có quyền sử dụng, đòi lại đất bị lấn chiếm, không áp dụng thời hiệu khởi kiện (khoản 3 Điều 155 Bộ luật Dân sự 2015).
- Yêu cầu chia di sản thừa kế là quyền sử dụng đất: 30 năm kể từ thời điểm mở thừa kế (khoản 1 Điều 623 Bộ luật Dân sự 2015).
- Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất: 03 năm kể từ ngày biết hoặc phải biết quyền, lợi ích hợp pháp bị xâm phạm (Điều 429 Bộ luật Dân sự 2015).
Hết thời hiệu chia di sản, di sản thuộc về người thừa kế đang quản lý di sản đó. Vì vậy, với tranh chấp thừa kế, cần xác định thời điểm mở thừa kế ngay khi chuẩn bị hồ sơ.
Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) đang được Quốc hội khóa XVI xem xét tại Kỳ họp thứ hai. Theo dự thảo, thủ tục hòa giải bắt buộc tại cấp xã vẫn được giữ; khi luật được thông qua, cần đối chiếu lại các quy định về thẩm quyền nêu trên.
3. Những rủi ro thường gặp khi tự xử lý tranh chấp
Ba sai sót hay gặp là bỏ qua hòa giải ở xã, thiếu chứng cứ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đất, và đặt sai yêu cầu khởi kiện. Mỗi sai sót đều có thể khiến đơn bị trả lại hoặc vụ việc kéo dài.
Với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất, chưa hòa giải ở xã thì bị coi là chưa đủ điều kiện khởi kiện và Tòa án trả lại đơn (điểm b khoản 1 Điều 192 Bộ luật Tố tụng dân sự). Người khởi kiện phải làm thủ tục hòa giải rồi mới nộp lại đơn.
Chứng cứ về nguồn gốc đất thường nằm trong hồ sơ địa chính qua các thời kỳ: sổ mục kê, sổ địa chính, bản đồ 299, bản đồ địa chính và hồ sơ kê khai, đăng ký. Đương sự có thể đề nghị cơ quan đăng ký đất đai cung cấp thông tin; nếu đã yêu cầu mà không thu thập được, có quyền đề nghị Tòa án thu thập.
Sai sót thứ ba là đặt sai yêu cầu hoặc bỏ sót người tham gia tố tụng, chẳng hạn khởi kiện đòi đất trong khi bản chất là tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng, hoặc không đưa người đang sử dụng đất vào vụ án. Khi đó Tòa án phải yêu cầu sửa đổi, bổ sung đơn hoặc đưa thêm người tham gia tố tụng, làm thời gian giải quyết kéo dài.
Việc đo đạc hiện trạng cũng nên làm sớm, trước khi một bên xây dựng hoặc thay đổi hiện trạng thửa đất. Kết quả đo đạc và biên bản xem xét, thẩm định tại chỗ của Tòa án là căn cứ quan trọng để xác định phần diện tích đang tranh chấp.
4. Vai trò của luật sư trong tranh chấp đất đai
Luật sư nên tham gia từ trước buổi hòa giải ở xã, vì ý kiến của các bên được ghi vào biên bản và biên bản này sẽ theo hồ sơ sang Tòa án hoặc Ủy ban nhân dân. Một số thời điểm nên cân nhắc nhờ luật sư:
- Trước buổi hòa giải tại xã: rà soát giấy tờ, xác định yêu cầu và chuẩn bị ý kiến để ghi đúng vào biên bản.
- Khi phải chọn giữa Tòa án và Ủy ban nhân dân: với đất chưa có giấy tờ, đánh giá nguồn gốc đất, chứng cứ đang có và khả năng thi hành quyết định.
- Khi đất có nhiều lần biến động: thừa kế qua nhiều đời, chuyển nhượng bằng giấy viết tay, cấp đổi Giấy chứng nhận nhiều lần.
Các tình huống cụ thể được phân tích trong bài khi nào nên tìm luật sư tư vấn tranh chấp đất đai. Bạn có thể xem thêm các bài viết khác về pháp luật đất đai trên website.
Nếu cần rà soát hồ sơ trước khi hòa giải hoặc khởi kiện, bạn có thể liên hệ luật sư đất đai của Luật sư Khánh qua hotline 0989 794 794 hoặc email luatsukhanh.hcm@gmail.com.
Câu hỏi thường gặp về tranh chấp đất đai
Hòa giải tranh chấp đất đai ở xã mất bao lâu?
Thời hạn hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu (khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024). Kết quả được lập thành biên bản hòa giải thành hoặc không thành.
Tranh chấp đất đai có bắt buộc hòa giải ở xã không?
Luật Đất đai 2024 yêu cầu các bên hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã trước khi cơ quan nhà nước giải quyết. Khi khởi kiện, theo Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP, đây là điều kiện bắt buộc với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất, không bắt buộc với tranh chấp hợp đồng, thừa kế hay chia tài sản chung là quyền sử dụng đất.
Đất chưa có sổ đỏ bị tranh chấp thì giải quyết ở đâu?
Nếu không có Giấy chứng nhận và không có giấy tờ theo Điều 137 Luật Đất đai 2024, đương sự được chọn nộp đơn tại Ủy ban nhân dân có thẩm quyền hoặc khởi kiện tại Tòa án (khoản 2 Điều 236). Nếu chọn Ủy ban nhân dân, tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân với nhau do Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã giải quyết (từ ngày 01/7/2025).
Khởi kiện tranh chấp đất đai nộp đơn ở Tòa án nào?
Đơn nộp tại Tòa án nhân dân khu vực nơi có đất, vì tranh chấp bất động sản chỉ do Tòa án nơi có bất động sản giải quyết. Bản án sơ thẩm có thể bị kháng cáo lên Tòa án nhân dân cấp tỉnh.
Tranh chấp đất đai có thời hiệu khởi kiện không?
Tranh chấp về quyền sử dụng đất không áp dụng thời hiệu khởi kiện (khoản 3 Điều 155 Bộ luật Dân sự 2015). Riêng yêu cầu chia di sản là quyền sử dụng đất có thời hiệu 30 năm, tranh chấp hợp đồng có thời hiệu 03 năm.
*Lưu ý: Bài viết căn cứ Luật Đất đai 2024 (Văn bản hợp nhất số 44/VBHN-VPQH năm 2026), Nghị định 151/2025/NĐ-CP, Bộ luật Dân sự 2015, Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 (sửa đổi, bổ sung năm 2025) và Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP. Nội dung mang tính tham khảo, không thay thế ý kiến tư vấn cho từng trường hợp.
