Cá nhân có sẵn đất trồng cây lâu năm, nay có nhu cầu được xây dựng nhà ở trên phần diện tích đất này thì có phải xin chuyển mục đích sử dụng đất hay không? Hãy cùng đội ngũ Luật sư đất đai tìm hiểu thông qua bài viết dưới đây.
1. Đất trồng cây lâu năm là gì? Có được sử dụng đất trồng cây lâu để xây dựng nhà ở không?
1.1. Đất trồng cây lâu năm là gì?
– Đất trồng cây lâu năm thường được sử dụng để trồng các loại cây công nghiệp lâu năm như cao su, cà phê, điều, hồ tiêu, chè, macca,…
– Căn cứ quy định của Điều 9 Luật Đất đai năm 2024 theo đó đất trồng cây lâu năm thuộc nhóm đất nông nghiệp. Đây là loại đất sử dụng vào mục đích trồng các loại cây được gieo trồng một lần, sinh trưởng trong nhiều năm và cho thu hoạch một hoặc nhiều lần.
Như vậy, căn cứ quy định nêu trên đất trồng cây lâu năm không có mục đích để ở.
1.2. Có được sử dụng đất trồng cây lâu để xây dựng nhà ở không?
Luật Đất đai năm 2024 quy định người sử dụng đất phải tuân thủ đúng mục đích sử dụng đất đã quy định. Việc sử dụng đất không đúng mục đích được xem là hành vi vi phạm quy định của pháp luật về quản lý nhà nước về đất đai. Do đó, để được xây dựng nhà ở trên phần đất này, trước hết người sử dụng đất phải xin chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở.
2. Quy định về chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp (đất trồng cây lâu năm) sang đất phi nông nghiệp (đất ở)
Căn cứ điểm b khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai năm 2024 theo đó trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp phải được sự cho phép của cơ quan có thẩm quyền.
2.1. Điều kiện để được cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp (đất trồng cây lâu năm) sang đất phi nông nghiệp (đất ở).
Căn cứ khoản 5 Điều 116 Luật Đất đai năm 2024 quy định:
“Căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở hoặc chuyển mục đích sử dụng các loại đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân là quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.”
Như vậy, căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở là quy hoạch sử dụng đất cấp huyện đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Quan điểm của Luật sư giỏi Bình Phước đối với quy định nêu trên:
Đối chiếu với quy định tại Điều 52 Luật Đất đai năm 2013, căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là “kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện” đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Một trong những căn cứ để lập Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện là Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện.
Luật sư giỏi Bình Phước đánh giá việc Luật Đất đai năm 2024 quy định căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là quy hoạch sử dụng đất cấp huyện thay vì kế hoạch sử dụng đất cấp huyện hằng năm như Luật Đất đai năm 2013 đã góp phần đơn giản hoá điều kiện để được chuyển mục đích sử dụng.
2.2. Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Căn cứ Điều 227 Luật Đất đai năm 2024 quy định về trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:
Bước 1: Người sử dụng đất nộp hồ sơ đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm:
- Đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất (mời bạn tìm đọc bài viết hướng dẫn soạn đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất trong bài viết tiếp theo của chúng tôi).
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Bước 2: Cơ quan có chức năng quản lý đất đai kiểm tra các điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất. Trường hợp hồ sơ chưa bảo đảm quy định thì sẽ yêu cầu người sử dụng đất bổ sung hồ sơ và nộp lại.
Bước 3: Cơ quan có chức năng quản lý đất đai lập hồ sơ trình UBND cấp có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Bước 4: Người sử dụng đất nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Trường hợp được giảm tiền sử dụng đất thì cơ quan có thẩm quyền thực hiện giảm tiền sử dụng đất cho người sử dụng đất.
(Điểm a khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai năm 2024 quy định Tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thuộc trường hợp áp dụng Bảng giá đất).
Bước 5: Cơ quan có chức năng quản lý đất đai chuyển hồ sơ đến tổ chức đăng ký đất đai hoặc chi nhánh của tổ chức đăng ký đất đai để thực hiện việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính và trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người sử dụng đất.
Hi vọng bài viết trên của Luật sư đất đai sẽ giúp bạn đọc hiểu đúng và làm đúng các thủ tục theo quy định pháp luật khi có nhu cầu xây dựng nhà ở trên đất trồng cây lâu năm.
Nếu gặp khó khăn trong việc thực hiện thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất, bạn có thể liên hệ với đội ngũ Luật sư của chúng tôi để được hỗ trợ.
Luật sư Khánh sẽ đồng hành cùng bạn, giúp bạn vượt qua các thách thức pháp lý để đạt được kết quả tốt nhất. Hãy đăng ký tư vấn pháp luật miễn phí với Luật sư đất đai hoặc gọi ngay đến số hotline 0989.794.794 để được hỗ trợ.
Không phải nhu cầu nào trên đất nông nghiệp cũng buộc phải xin chuyển mục đích sử dụng. Có nhóm việc chỉ cần đăng ký hoặc thông báo, chẳng hạn khi hộ gia đình muốn chuyển đổi cây trồng trên đất lúa sang loại cây khác mà mục đích ghi trên giấy chứng nhận vẫn giữ nguyên là đất nông nghiệp. Ranh giới giữa hai nhóm nằm ở chỗ mục đích sử dụng trong hồ sơ địa chính có thay đổi hay không; hiểu nhầm điểm này dẫn tới việc làm sai thủ tục rồi phải làm lại từ đầu. Một tình huống nữa hay đi kèm là chủ đất chỉ muốn chuyển một phần diện tích để chia cho con. Khi đó phải xem trước điều kiện tách thửa đất, vì phần còn lại cũng phải đáp ứng yêu cầu về diện tích tối thiểu.
Lưu ý: Nội dung tư vấn trong bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, tùy từng thời điểm mà quy định của pháp luật có sự thay đổi dẫn đến tư vấn trên không còn phù hợp. Chính vì vậy, Quý Khách hàng có góp ý hoặc cần tư vấn vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi. Chân thành cảm ơn!
