Mua bán, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là những giao dịch thường xuyên diễn ra trong cuộc sống hàng ngày. Tuy nhiên không phải ai khi tham gia các giao dịch này cũng nắm rõ được quy định pháp luật để đảm bảo quyền lợi của mình. Thực tế, có rất nhiều trường hợp nhà ở sau khi xây dựng xong chủ sở hữu không thực hiện việc đăng ký quyền sở hữu đối với nhà ở (đăng ký bổ sung tài sản là nhà ở vào Giấy chứng nhận đã cấp) nhưng vẫn thực hiện các giao dịch mua bán, tặng cho đối với nhà ở đó, dẫn đến nhiều rủi ro không đáng có. Hãy cùng đội ngũ Luật sư đất đai tìm hiểu vấn đề trên thông qua bài tìm hiểu dưới đây:
1. NHÀ Ở SAU KHI XÂY DỰNG XONG THÌ CÓ BẮT BUỘC PHẢI ĐĂNG KÝ QUYỀN SỞ HỮU HAY KHÔNG?
Căn cứ Điều 131 Luật Đất đai năm 2024 quy địnhnguyên tắc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất như sau:
“1. Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý.
2. Tài sản gắn liền với đất là nhà ở, công trình xây dựng được đăng ký theo yêu cầu của chủ sở hữu.
3. Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất bao gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau.
…..”
Căn cứ quy định nêu trên, việc đăng ký quyền sở hữu đối với nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là không bắt buộc, việc đăng ký được thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu.
2. KHÔNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở THÌ CÓ ĐƯỢC MUA BÁN, TẶNG CHO ĐỐI VỚI NHÀ Ở ĐÓ HAY KHÔNG?
– Căn cứ Điều 160 Luật Nhà ở năm 2023, để tham gia các giao dịch mua bán, tặng cho thì nhà ở cần đáp ứng các điều kiện sau đây:
“1. Giao dịch về mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;
b) Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu theo quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo;
c) Đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
d) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc không thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp ngăn chặn theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
đ) Không thuộc trường hợp đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền;
e) Điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.”
– Như đã phân tích tại mục 1, việc đăng ký quyền sở hữu đối với nhà ở là không bắt buộc, việc đăng ký sẽ được thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu. Tuy nhiên, khi chủ sở hữu không thực hiện thủ tục để đăng ký quyền sở hữu nhà ở trên đất thì đồng nghĩa với việc chủ sở hữu chưa được công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở đó. Trong trường hợp này, khi thực hiện các giao dịch về mua bán, tặng cho nhà ở thì sẽ không đáp ứng điều kiện “Có Giấy chứng nhận theo quy định pháp luật” được quy định tại điểm a khoản 1 Điều 160 Luật Nhà ở năm 2023.
– Do đó, để chủ sở hữu có thể mua bán, tặng cho cả quyền sử dụng đất và nhà ở trên đất và để tránh các rủi ro về mặt pháp lý khi thực hiện các giao dịch thì chủ sở hữu nên thực hiện thủ tục đăng ký quyền sở hữu đối với nhà ở tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Lưu ý: Mua bán, tặng cho nhà ở trong các trường hợp sau đây thì không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:
- Mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai; bán nhà ở trong trường hợp giải thể, phá sản;
- Tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết;
- Mua bán, thuê mua nhà ở có sẵn của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở trong các trường hợp sau đây: nhà ở thuộc tài sản công; nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư không thuộc tài sản công;
3. THỦ TỤC ĐĂNG KÝ QUYỀN SỞ HỮU TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
3.1. Thủ tục cần thực hiện:
Căn cứ điểm đ khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai năm 2024, khoản 4 Điều 23 Nghị định 101/2024/NĐ-CP theo đó để được “Chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trên thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận” thì bạn cần thực hiện thủ tục đăng ký biến động.
3.2. Trình tự, thủ tục thực hiện:
Bước 1. Người yêu cầu đăng ký nộp 01 bộ hồ sơ gồm các giấy tờ sau đây cho cơ quan tiếp nhận hồ sơ:
- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 11/ĐK (ban hành kèm theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP)
- Giấy chứng nhận đã cấp
- Một trong các loại giấy tờ liên quan đến nội dung biến động đất đai: (i) Giấy phép xây dựng nhà ở hoặc giấy phép xây dựng nhà ở có thời hạn đối với trường hợp phải xin giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng; (ii) Sơ đồ nhà ở;…
(Trường hợp có GPXD/ GPXD nhà ở có thời hạn nhưng hiện trạng tài sản có thay đổi so với giấy tờ đó và thuộc khu vực phải xin phép xây dựng thì phải nộp thêm giấy xác nhận của cơ quan có chức năng quản lý về xây dựng cấp huyện về việc đủ điều kiện tồn tại công trình xây dựng đó theo quy định của pháp luật về xây dựng)
- Văn bản về việc đại diện theo quy định của pháp luật về dân sự đối với trường hợp thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất thông qua người đại diện.
Cơ quan tiếp nhận hồ sơ:
– Chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là cá nhân được lựa chọn nộp hồ sơ tại một trong các cơ quan sau đây: (i)Bộ phận Một cửa theo quy định của UBND cấp tỉnh về thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính cấp tỉnh, cấp huyện, cấp xã; (ii) Văn phòng đăng ký đất đai; (iii) Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
– Trong trường hợp cơ quan tiếp nhận hồ sơ là Bộ phận một cửa thì sẽ chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai.
Bước 2. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả cho người nộp hồ sơ.
Bước 3. Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc:
- Các công việc thuộc nghiệp vụ chuyên môn về đăng ký biến động;
- Gửi Phiếu chuyển thông tin để xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính;
- Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc xác nhận thay đổi trên Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp không phải thực hiện nghĩa vụ tài chính; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc gửi cơ quan tiếp nhận hồ sơ để trao cho người được cấp.
3.3. Thời gian thực hiện thủ tục:
Trường hợp đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với thửa đất đã cấp Giấy chứng nhận là không quá 10 ngày làm việc (điểm h khoản 2 Điều 22 Nghị định 101/2024/NĐ-CP).
Hy vọng bài viết nêu trên của Luật sư đất đai sẽ giúp bạn đọc hiểu rõ quy định pháp khi tham gia các giao dịch về mua bán, tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
Đội ngũ Luật sư giỏi của chúng tôi sẽ đồng hành cùng bạn, giúp bạn vượt qua các thách thức pháp lý để đạt được kết quả tốt nhất. Hãy đăng ký tư vấn pháp luật miễn phí tại website: Luật sư Khánh hoặc liên hệ với chúng tôi theo thông tin sau:
CÔNG TY LUẬT PHONG GIA
Địa chỉ trụ sở: Số 29 đường số 55, phường Thảo Điền, Tp. Thủ Đức, Tp. Hồ Chí Minh.
Facebook: https://www.facebook.com/LuatsuoTpHCM
Email: duykhanh.phonggiagroup@gmail.com
Lưu ý: Nội dung tư vấn trong bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, tùy từng thời điểm mà quy định của pháp luật có sự thay đổi dẫn đến tư vấn trên không còn phù hợp. Chính vì vậy, Quý Khách hàng có góp ý hoặc cần tư vấn vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi. Chân thành cảm ơn!
