Trong những năm vừa qua, tại nhiều địa phương diễn ra tình trạng các hộ gia đình, cá nhân mua bán đất thông qua hình thức lập vi bằng. Vậy, chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mua bán đất) bằng việc lập vi bằng có được không? Vi bằng có thể dùng để sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Sổ hồng) được không?
Để biết vi bằng mua bán đất có thể dùng để thực hiện thủ tục sang tên trên Sổ hồng hay không thì chúng ta cần hiểu Vi bằng là gì?
Theo Khoản 3 Điều 2 Nghị định 08/2020/NĐ-CP quy định:
“Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định”
Như vậy, vi bằng là văn bản do Thừa phát lại lập để ghi nhận các sự kiện, hành vi có thật theo yêu cầu của cơ quan, tổ chức, cá nhân trong phạm vi toàn quốc.
Thẩm quyền, phạm vi lập vi bằng, giá trị pháp lý của vi bằng được quy định như thế nào? Vi bằng có thể thay thế hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không?
Theo Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP quy định thẩm quyền, phạm vi lập vi bằng, giá trị pháp lý của vi bằng như sau:
“1. Thừa phát lại được lập vi bằng ghi nhận các sự kiện, hành vi có thật theo yêu cầu của cơ quan, tổ chức, cá nhân trong phạm vi toàn quốc, trừ các trường hợp quy định tại Điều 37 của Nghị định này.
2. Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác.
3. Vi bằng là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật; là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.
4. Trong quá trình đánh giá, xem xét giá trị chứng cứ của vi bằng, nếu thấy cần thiết, Tòa án nhân dân, Viện kiểm sát nhân dân có thể triệu tập Thừa phát lại, cơ quan, tổ chức, cá nhân khác để làm rõ tính xác thực của vi bằng. Thừa phát lại, cơ quan, tổ chức, cá nhân khác phải có mặt khi được Tòa án, Viện kiểm sát nhân dân triệu tập.”
Đồng thời, theo quy định tại khoản 4 Điều 37 quy định các trường hợp không được lập vi bằng, trong đó có trường hợp:
“Xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định thuộc phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực”
Theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai năm 2024 quy định Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực.
Như vậy, Thừa phát lại không được phép lập vi bằng để xác nhận nội dung, chữ ký trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và vi bằng cũng không được thay thế hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Do đó, khi làm thủ tục đăng ký biến động đất đai/ đăng ký thay đổi người sử dụng đất theo trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cơ quan có thẩm quyền không công nhận và không sử dụng vi bằng về việc mua bán đất để cập nhật biến động đất đai.
Để phòng tránh những rủi ro không đáng có, các bên khi thực hiện chuuyển nhượng quyền sử dụng đất nên lập Hợp đồng chuyển nhượng và thực hiện công chứng, chứng thực, không sử dụng hình thức mua bán đất bằng Vi bằng.
Nếu gặp khó khăn, tranh chấp liên quan đến đất đai, bạn có thể liên hệ với đội ngũ Luật sư của chúng tôi để được hỗ trợ.
Luật sư Khánh sẽ đồng hành cùng bạn, giúp bạn vượt qua các thách thức pháp lý để đạt được kết quả tốt nhất. Hãy đăng ký tư vấn pháp luật miễn phí với Luật sư đất đai hoặc gọi ngay đến số hotline 0989.794.794 để được hỗ trợ.
Vi bằng ghi nhận một sự kiện đã xảy ra, rằng có việc giao tiền và trao giấy tờ, chứ không thay được hình thức mà pháp luật đòi hỏi ở một giao dịch chuyển nhượng. Đó là lý do người mua nên đối chiếu lại yêu cầu hợp đồng phải lập bằng văn bản và công chứng trước khi đặt bút. Phần đông chọn đường vòng vì ngại thủ tục, trong khi chi phí công chứng hợp đồng nhà đất thường nhỏ hơn nhiều so với thiệt hại khi không sang tên được. Nhóm rắc rối đi kèm còn có rủi ro mua nhầm đất tranh chấp hoặc thửa đất đang được thế chấp. Trước lúc giao tiền, nên để luật sư kiểm tra rủi ro giao dịch tra soát pháp lý thửa đất. Các dạng rủi ro khác được nêu trong chuyên mục giao dịch đất đai.
Vi bằng không phải là dạng giấy tờ duy nhất bị hiểu nhầm; nhiều trường hợp giữa hai bên chỉ có tờ giấy tay, nên cần xem trước giấy mua bán đất viết tay có được cấp sổ đỏ không.
Lưu ý: Nội dung tư vấn trong bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, tùy từng thời điểm mà quy định của pháp luật có sự thay đổi dẫn đến tư vấn trên không còn phù hợp. Chính vì vậy, Quý Khách hàng có góp ý hoặc cần tư vấn vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi. Chân thành cảm ơn!
