Khi mua đất, việc xác định rõ tình trạng pháp lý của thửa đất là rất quan trọng để tránh rủi ro liên quan đến tranh chấp. Bởi nếu như mua phải đất tranh chấp có thể để lại những hậu quả pháp lý nghiêm trọng, ảnh hưởng đến quyền lợi của người mua. Vậy cụ thể khi mua đất, làm thế nào để kiểm tra mảnh đất đó có đang tranh chấp? Mua phải đất tranh chấp thì có được bán lại cho một người khác? Tất cả sẽ được chúng tôi giải đáp ngay sau đây.
1. Tranh chấp đất đai gồm các dạng nào?
Căn cứ theo quy định tại khoản 16, khoản 47 Điều 3 Luật Đất đai 2024, có thể hiểu đất tranh chấp là thửa đất đang phát sinh mâu thuẫn về quyền lợi, nghĩa vụ giữa các bên sử dụng đất và hiện đang trong quá trình giải quyết tranh chấp tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Tranh chấp đất đai là sự bất đồng giữa hai hoặc nhiều chủ thể liên quan đến quyền sở hữu, quyền sử dụng đất hoặc các quyền lợi khác đối với đất đai, đang được xem xét và giải quyết theo quy định của pháp luật. Dựa trên định nghĩa này, có thể phân loại tranh chấp đất đai gồm các dạng như sau:
- Tranh chấp về quyền sử dụng đất: Đây là các tranh chấp liên quan đến việc xác định, công nhận hoặc bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp của các bên. Tranh chấp này có thể phát sinh khi một bên yêu cầu xác định lại quyền sử dụng đất của mình hoặc khi có sự tranh chấp giữa các bên về quyền sử dụng đất đã được cấp sổ đỏ,…
- Tranh chấp đòi lại đất: Loại tranh chấp này phát sinh khi một bên yêu cầu trả lại đất hoặc đòi lại quyền sử dụng đất mà mình cho rằng đã bị chiếm đoạt trái phép. Tranh chấp đòi lại đất có thể liên quan đến các trường hợp mua bán đất trái phép, thừa kế không rõ ràng, hay đất bị lấn chiếm hoặc sử dụng mà không có sự đồng ý của chủ sở hữu hợp pháp.
- Tranh chấp về quyền, nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất: Là các tranh chấp phát sinh trong quá trình thực hiện quyền và nghĩa vụ đối với đất đai, chẳng hạn như việc sử dụng đất không đúng mục đích, xâm phạm ranh giới đất hoặc tranh chấp về nghĩa vụ đóng thuế đất, nghĩa vụ đền bù khi thu hồi đất.
- Tranh chấp liên quan đến tài sản: Có thể là tranh chấp quyền sử dụng đất khi vợ chồng quyết định ly hôn hoặc tranh chấp về quyền thừa kế quyền sử dụng đất v.v…
2. Làm thế nào để biết được đất đang tranh chấp?
Muốn biết đất mà bạn dự định mua có đang tranh chấp hay không, người dân có thể tham khảo một số cách kiểm tra đất như sau:
2.1. Liên hệ với UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất hoặc công chức địa chính khu vực để xin thông tin về thửa đất đó
Bạn có thể đến UBND xã, phường hoặc thị trấn nơi thửa đất tọa lạc để yêu cầu cung cấp thông tin liên quan đến tình trạng pháp lý của thửa đất. Các công chức địa chính ở địa phương có trách nhiệm lưu trữ và cung cấp thông tin về đất đai, bao gồm các vấn đề như quyền sở hữu, sử dụng đất hay việc đất có đang tranh chấp hay không.
2.2. Liên hệ cơ quan thi hành án dân sự
Bạn có thể liên hệ với cơ quan thi hành án dân sự tại địa phương để hỏi thông tin về tình trạng thi hành án đối với đất đó. Cơ quan thi hành án sẽ có thông tin về các vụ việc liên quan đến việc thu hồi đất, giải quyết tranh chấp và các quyết định liên quan đến đất đó (nếu có);
2.3. Xin thông tin đất tại Văn phòng đăng ký đất đai
Bạn có thể đến Văn phòng đăng ký đất đai để yêu cầu cung cấp thông tin về thửa đất thông qua hồ sơ địa chính. Về thủ tục thực hiện quy trình kiểm tra đất này được quy định rõ ràng và cụ thể tại Điều 59 và Điều 60 Nghị định 101/2024/NĐ-CP ngày 29/07/2024. Hoặc thực hiện theo trình tự được hướng dẫn tại Cổng Dịch vụ công Quốc gia.
2.4. Hỏi người dân xung quanh khu vực hoặc chủ sở hữu đất liền kề
Một cách đơn giản nhưng hiệu quả để biết tình trạng pháp lý của thửa đất là hỏi thăm những người dân xung quanh khu vực hoặc các chủ sở hữu đất liền kề. Những người dân trong khu vực có thể biết được lịch sử của thửa đất, có thông tin về các tranh chấp hoặc các vấn đề pháp lý liên quan đến đất đai.
Theo đó thì hiện này cách dễ dàng thực hiện nhất là liên hệ với UBND nơi có đất hoặc hỏi những người dân địa phương. Tuy nhiên, để biết một cách chính xác và đầy đủ các thông tin của thửa đất thì khuyến khích người dân nên chọn cách nộp hồ sơ xin thông tin đất đai tại Văn phòng đăng ký đất đai.
3. Mua phải đất tranh chấp có bán lại được không?
Tại Điều 45 Luật Đất đai 2024 có quy định rõ các điều kiện để được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, nhận chuyển nhượng,…Cụ thể ở điểm b khoản 1 Điều này có nêu ra điều kiện đất phải không tranh chấp hoặc nếu có tranh chấp thì tranh chấp đó đã được giải quyết xong, có bản án, quyết định của cơ quan có thẩm quyền và có hiệu lực pháp luật.
Như vậy, có thể thấy nếu như đất tranh chấp thì chủ sở hữu đất không thể nào thực hiện được thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó hay nói cách khác ở đây là không thể bán lại cho một chủ thể khác. Do đó, nếu như mua phải đất trong tình trạng có tranh chấp thì trước hết bạn cần phải giải quyết tranh chấp theo đúng trình tự quy định pháp luật về đất đai. Sau khi tranh chấp đã được giải quyết dứt điểm và quyền sử dụng đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất rõ ràng thì việc bán lại đất lúc này là hoàn toàn có thể.
4. Cố ý bán đất đang tranh chấp bị phạt hành chính bao nhiêu?
Căn cứ theo như quy định mới nhất tại điểm c khoản 3 Điều 17 Nghị định 123/2024/NĐ-CP ngày 04/10/2024, đối với hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất (thực tế ở đây gọi là bán đất) mà không đủ một trong các điều kiện đã được quy định tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 thì hình thức và mức xử phạt cụ thể như sau:
- Phạt tiền từ 30.000.000 đồng – 50.000.000 đồng đối với các hành vi chuyển nhượng hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Mặt khác, tại khoản 2 Điều 5 Nghị định này có quy định trường hợp tổ chức vi phạm thì sẽ bị phạt tiền bằng 02 lần mức phạt tiền đối với cá nhân vi phạm.
Như vậy, có thể thấy nếu như cố ý bán đất đang tranh chấp thì sẽ bị phạt tiền từ 30 triệu đồng – 50 triệu đồng đối với cá nhân và phạt tiền từ 60 – 100 triệu đồng đối với tổ chức.
Trên đây là một số thông tin pháp lý về “Mua phải đất tranh chấp” đã được Luật sư Khánh tìm hiểu và cập nhật. Nếu như quý khách hàng còn có thêm câu hỏi nào khác về vấn đề trên có thể liên hệ ngay với đội ngũ Luật sư tư vấn đất đai của chúng tôi qua số hotline 0989.794.794.
Tranh chấp thường lộ ra đúng lúc người mua đi làm thủ tục sang tên và bị dừng lại, tức là tiền đã trao mà giấy tờ thì chưa xong. Việc cần làm trước tiên là xác định tranh chấp thuộc loại nào: tranh chấp ranh giới, tranh chấp về quyền sử dụng, hay tranh chấp hợp đồng với chính người bán — mỗi loại đi theo một hướng giải quyết khác nhau. Với nhóm tranh chấp về quyền sử dụng đất, trình tự hòa giải tại UBND cấp xã là bước phải đi qua trước khi vụ việc được đưa ra tòa. Trường hợp lỗi thuộc về bên bán do giấu thông tin, người mua còn có thể yêu cầu xử lý theo hợp đồng, và nên để luật sư đất đai tư vấn tranh chấp đánh giá chứng cứ đang có.
