Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp là khoản thuế người sử dụng đất ở, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp phải nộp hằng năm. Số thuế bằng diện tích đất tính thuế nhân với giá 1 m² đất theo bảng giá, rồi nhân với thuế suất (Điều 5 đến Điều 7 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp số 48/2010/QH12). Đất ở trong hạn mức chịu thuế suất 0,03%, phần vượt hạn mức chịu 0,07% hoặc 0,15%. Từ năm thứ hai trở đi, hạn nộp mỗi năm là ngày 31/10.
Điểm chính trong bài
- Áp dụng cho đất ở, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp và đất không chịu thuế khi được đem vào kinh doanh.
- Người có quyền sử dụng đất nộp thuế; đất chưa có Giấy chứng nhận thì người đang sử dụng đất nộp.
- Số thuế bằng diện tích tính thuế nhân giá 1 m² đất theo bảng giá, rồi nhân thuế suất; đất ở trong hạn mức chịu 0,03%, phần vượt hạn mức chịu 0,07% hoặc 0,15%.
- Từ năm thứ hai, hạn nộp mỗi năm là ngày 31/10; nộp chậm phải trả tiền chậm nộp 0,03% mỗi ngày.
Với một căn nhà phố nằm trong hạn mức, số thuế mỗi năm thường không lớn. Vướng mắc chủ yếu nằm ở những trường hợp đất có nhiều người cùng đứng tên, đất đang tranh chấp, hoặc một người có nhiều thửa đất ở trong cùng tỉnh, thành phố.
1. Đất nào phải chịu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp?
Điều 2 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp xác định ba nhóm đất chịu thuế:
- Nhóm thường gặp là đất ở tại nông thôn và đô thị, loại đất người dân quen gọi là đất thổ cư, nên khoản thuế này cũng hay được gọi là thuế đất thổ cư (khái niệm đất thổ cư có tại bài đất thổ cư là gì).
- Nhóm thứ hai là đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, gồm đất khu công nghiệp, mặt bằng cơ sở sản xuất, kinh doanh, đất khai thác, chế biến khoáng sản và đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm.
- Nhóm thứ ba là những loại đất vốn không chịu thuế nhưng được đem vào kinh doanh.
Đất không chịu thuế được liệt kê tại Điều 3, với điều kiện không dùng vào mục đích kinh doanh. Đó là:
- Đất sử dụng vào mục đích công cộng như giao thông, thủy lợi, công trình văn hóa, y tế, giáo dục, thể thao phục vụ lợi ích công cộng.
- Đất cơ sở tôn giáo.
- Đất nghĩa trang, nghĩa địa.
- Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng.
- Đất có đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ.
- Đất xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp, đất quốc phòng, an ninh.
Phần đất trong các nhóm này nếu được dùng để kinh doanh thì chịu thuế suất 0,03%.
Thửa đất thuộc nhóm nào thì căn cứ vào mục đích sử dụng ghi trên Giấy chứng nhận; cách phân loại được giải thích trong bài đất phi nông nghiệp là gì, còn loại đất nào được làm nhà ở thì xem bài đất phi nông nghiệp có được xây nhà không. Đất nông nghiệp nằm ngoài phạm vi của thuế này. Tên các nhóm đất trong Luật Thuế vẫn theo cách gọi trước đây, trong khi Luật Đất đai 2024 (khoản 3 Điều 9) đã chia lại nhóm đất phi nông nghiệp; dự án luật sửa đổi đang trình Quốc hội đề xuất đồng bộ hai cách gọi này.
Khoản thuế này cũng khác tiền sử dụng đất. Tiền sử dụng đất nộp một lần khi được Nhà nước giao đất, cho phép chuyển mục đích hoặc công nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2024. Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp thì nộp hằng năm, suốt thời gian sử dụng đất chịu thuế.
2. Ai phải nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp?
Người nộp thuế là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất chịu thuế. Đất chưa được cấp Giấy chứng nhận thì người đang sử dụng đất nộp (khoản 1 Điều 4 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp).
Khoản 2 Điều 4 xử lý những trường hợp dễ nhầm:
- Đất Nhà nước cho thuê để thực hiện dự án đầu tư thì người thuê đất nộp.
- Đất mà người có quyền sử dụng cho người khác thuê theo hợp đồng thì bên nộp thuế do hợp đồng quyết định; hợp đồng không ghi thì người có quyền sử dụng đất nộp.
- Người góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà hình thành pháp nhân mới thì pháp nhân mới là người nộp thuế.
Hai trường hợp cần để ý hơn là đất đang tranh chấp và đất có nhiều người cùng sử dụng. Đất đã có Giấy chứng nhận nhưng đang tranh chấp thì người đang sử dụng nộp thuế cho đến khi tranh chấp được giải quyết, và việc nộp thuế không phải là căn cứ để giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất (điểm c khoản 2 Điều 4). Một thửa đất có nhiều người cùng quyền sử dụng, chẳng hạn nhà đất thừa kế chưa chia, thì luật không chia thuế theo phần mà giao người đại diện hợp pháp của họ kê khai, nộp (điểm d khoản 2 Điều 4).
3. Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp được tính như thế nào?
Công thức tại Điều 8 Thông tư 153/2011/TT-BTC gồm ba yếu tố:
Số thuế phát sinh = Diện tích đất tính thuế × Giá của 1 m² đất × Thuế suất
Nếu được miễn, giảm thì số thuế phải nộp là số thuế phát sinh trừ đi phần được miễn, giảm.
3.1. Diện tích tính thuế
Diện tích tính thuế là diện tích đất thực tế sử dụng (khoản 2 Điều 6 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp). Người có nhiều thửa đất ở trong cùng một tỉnh, thành phố thì cộng diện tích các thửa lại với nhau.
Với căn hộ chung cư và nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, diện tích tính thuế bằng diện tích căn hộ nhân hệ số phân bổ. Hệ số này bằng diện tích đất xây dựng tòa nhà chia cho tổng diện tích nhà của các chủ sử dụng; tòa nhà có tầng hầm thì 50% diện tích tầng hầm của các chủ sử dụng được cộng vào tổng diện tích nhà khi tính hệ số. Công trình xây dựng dưới mặt đất dùng hệ số bằng 0,5 diện tích đất xây dựng chia cho tổng diện tích công trình.
3.2. Giá đất dùng để tính thuế
Giá của 1 m² đất lấy theo bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành, đúng với mục đích sử dụng của thửa đất, và được giữ ổn định theo chu kỳ 5 năm kể từ ngày 1/1/2012 (Điều 6 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, đã được sửa đổi theo Luật Đất đai 2024). Ba chu kỳ đã qua là 2012–2016, 2017–2021 và 2022–2026, nên chu kỳ kế tiếp bắt đầu từ ngày 1/1/2027.
Trong một chu kỳ, bảng giá đất có điều chỉnh thì giá tính thuế vẫn giữ nguyên đến hết chu kỳ. Đất được giao, cho thuê hoặc chuyển mục đích sử dụng giữa chu kỳ thì lấy giá tại thời điểm đó và giữ đến hết chu kỳ (Thông tư 153/2011/TT-BTC). Người vừa chuyển đất nông nghiệp sang đất ở theo thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất vì thế chịu thuế từ thời điểm chuyển, theo bảng giá đang áp dụng lúc đó.
Bảng giá đất ban hành theo Luật Đất đai 2024 ở nhiều địa phương cao hơn giai đoạn trước. Khi chuyển sang chu kỳ 2027–2031 và giá tính thuế được xác định lại, số thuế có thể tăng dù diện tích và hạn mức không đổi.
3.3. Thuế suất và hạn mức đất ở
Đất ở, kể cả đất ở dùng để kinh doanh, tính theo biểu thuế lũy tiến từng phần dựa trên hạn mức; các loại đất khác áp dụng một mức cố định (Điều 7 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp).
| Loại đất | Thuế suất |
|---|---|
| Đất ở, phần diện tích trong hạn mức | 0,03% |
| Đất ở, phần diện tích vượt hạn mức nhưng không quá 3 lần hạn mức | 0,07% |
| Đất ở, phần diện tích vượt trên 3 lần hạn mức | 0,15% |
| Đất ở nhà chung cư, nhà nhiều tầng nhiều hộ ở; công trình xây dựng dưới mặt đất | 0,03% |
| Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp | 0,03% |
| Đất thuộc diện không chịu thuế nhưng dùng vào mục đích kinh doanh | 0,03% |
| Đất sử dụng không đúng mục đích, đất chưa sử dụng theo đúng quy định | 0,15% (đất dự án đầu tư phân kỳ đã được phê duyệt: 0,03%) |
| Đất lấn, chiếm | 0,2%, không áp dụng hạn mức |
Phần diện tích vượt hạn mức chịu 0,07% cho đến khi phần vượt bằng 3 lần hạn mức, phần còn lại chịu 0,15%, theo cách chia trong các ví dụ tại Điều 8 Thông tư 153/2011/TT-BTC. Riêng đất lấn, chiếm, việc nộp thuế không làm cho việc sử dụng đất đó trở thành hợp pháp.
Hạn mức để tính thuế là hạn mức giao đất ở mới do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định (khoản 1 Điều 7). Đất ở đã có hạn mức theo quy định trước ngày 1/1/2012 thì so sánh hai mức: hạn mức cũ thấp hơn thì dùng hạn mức mới, hạn mức cũ cao hơn thì giữ hạn mức cũ.
Người có nhiều thửa đất ở trong cùng tỉnh, thành phố chỉ được áp dụng hạn mức tại một nơi do mình chọn, diện tích còn lại tính là phần vượt. Hạn mức khác nhau giữa các khu vực, nên trước khi tự tính cần tra quyết định về hạn mức của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố nơi có đất.
4. Ví dụ tính thuế với ba trường hợp thường gặp
Các số liệu dưới đây là giả định để minh họa công thức. Số thuế thực tế phụ thuộc bảng giá đất và hạn mức tại nơi có đất.
4.1. Nhà phố nằm trong hạn mức
Ông A có thửa đất ở đô thị 80 m², hạn mức nơi có đất là 120 m², giá đất tính thuế 30.000.000 đồng/m². Cả 80 m² nằm trong hạn mức, nên số thuế mỗi năm là 80 × 30.000.000 × 0,03% = 720.000 đồng.
4.2. Đất ở vượt hạn mức
Bà B có thửa đất ở 500 m², hạn mức 100 m², giá đất tính thuế 10.000.000 đồng/m². Diện tích được chia làm ba bậc như sau.
| Bậc | Diện tích | Thuế suất | Số thuế |
|---|---|---|---|
| Trong hạn mức | 100 m² | 0,03% | 300.000 đồng |
| Vượt không quá 3 lần hạn mức | 300 m² | 0,07% | 2.100.000 đồng |
| Vượt trên 3 lần hạn mức | 100 m² | 0,15% | 1.500.000 đồng |
| Tổng cộng | 500 m² | 3.900.000 đồng/năm |
4.3. Căn hộ chung cư
Anh C sở hữu căn hộ 70 m² trong tòa nhà xây trên 2.000 m² đất, tổng diện tích các căn hộ 8.000 m², không có tầng hầm. Hệ số phân bổ là 2.000 : 8.000 = 0,25, nên diện tích tính thuế của căn hộ là 70 × 0,25 = 17,5 m². Với giá đất tính thuế 40.000.000 đồng/m², số thuế mỗi năm là 17,5 × 40.000.000 × 0,03% = 210.000 đồng. Căn hộ ở chung cư nhiều tầng thường có số thuế thấp vì hệ số phân bổ nhỏ.
5. Ai được miễn hoặc giảm thuế?
Điều 9 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp quy định các trường hợp miễn thuế, Điều 10 quy định các trường hợp giảm 50% số thuế. Nhiều trường hợp được chia thành hai mức theo cùng một tiêu chí:
- Đất ở trong hạn mức tại địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn được miễn thuế, tại địa bàn khó khăn thì giảm 50%.
- Thiệt hại về đất và nhà trên đất do sự kiện bất khả kháng trên 50% giá tính thuế thì được miễn, từ 20% đến 50% thì được giảm một nửa.
- Doanh nghiệp sử dụng trên 50% lao động là thương binh, bệnh binh được miễn thuế, từ 20% đến 50% thì được giảm.
Người có công với cách mạng cũng chia hai mức, áp dụng cho đất ở trong hạn mức. Được miễn thuế gồm người hoạt động cách mạng trước ngày 19/8/1945; thương binh hạng 1/4, 2/4 và người hưởng chính sách như thương binh hạng 1/4, 2/4; bệnh binh hạng 1/3; anh hùng lực lượng vũ trang nhân dân; Mẹ Việt Nam anh hùng; cha đẻ, mẹ đẻ, người có công nuôi dưỡng liệt sĩ khi còn nhỏ; vợ, chồng của liệt sĩ; con của liệt sĩ được hưởng trợ cấp hằng tháng; người hoạt động cách mạng bị nhiễm chất độc da cam và người bị nhiễm chất độc da cam có hoàn cảnh gia đình khó khăn.
Những đối tượng trên được giảm 50% gồm thương binh hạng 3/4, 4/4 và người hưởng chính sách như thương binh hạng 3/4, 4/4; bệnh binh hạng 2/3, 3/3; con của liệt sĩ không được hưởng trợ cấp hằng tháng.
Một số trường hợp chỉ có mức miễn thuế: đất ở trong hạn mức của hộ nghèo; hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất ở theo quy hoạch, kế hoạch được duyệt (miễn trong năm thực tế bị thu hồi, cho cả đất nơi bị thu hồi và đất nơi ở mới); đất có nhà vườn được công nhận là di tích lịch sử – văn hóa; đất xây dựng cơ sở xã hội hóa giáo dục, dạy nghề, y tế, văn hóa, thể thao, môi trường; đất xây nhà tình nghĩa, nhà đại đoàn kết, cơ sở nuôi dưỡng người già cô đơn, người khuyết tật, trẻ mồ côi và cơ sở chữa bệnh xã hội.
Đất dự án đầu tư thuộc lĩnh vực, địa bàn ưu đãi được miễn hoặc giảm tùy mức ưu đãi.
Theo Điều 11, một thửa đất vừa thuộc diện miễn vừa thuộc diện giảm thì được miễn; người thuộc từ hai trường hợp giảm trở lên cũng được miễn. Ưu đãi với đất ở chỉ áp dụng tại một nơi do người nộp thuế chọn, trừ trường hợp thiệt hại do bất khả kháng.
Để được miễn, giảm, người nộp thuế ghi đề nghị ngay trên tờ khai và nộp kèm bản sao giấy tờ chứng minh, như giấy chứng nhận thương binh, giấy tờ xác nhận hộ nghèo hoặc quyết định thu hồi đất. Từ ngày 14/2/2026, thủ tục hành chính riêng về miễn, giảm thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đã được bãi bỏ (Quyết định 216/QĐ-BTC ngày 3/2/2026 của Bộ Tài chính), nhưng quyền được miễn, giảm theo luật không thay đổi.
6. Kê khai, nộp thuế ở đâu và hạn chót khi nào?
Từ ngày 1/7/2026, việc kê khai, nộp thuế thực hiện theo Luật Quản lý thuế 108/2025/QH15 và Nghị định 252/2026/NĐ-CP, văn bản thay thế Nghị định 126/2020/NĐ-CP.
Người nộp thuế kê khai lần đầu trong 30 ngày kể từ ngày phát sinh nghĩa vụ thuế, dùng tờ khai mẫu 01/TK-SDDPNN với hộ gia đình, cá nhân hoặc 02/TK-SDDPNN với tổ chức, nộp tại cơ quan thuế quản lý nơi có đất. Khi làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận hay đăng ký biến động, tờ khai thường được nộp kèm hồ sơ đất đai tại bộ phận một cửa. Các năm sau không phải khai lại nếu không có thay đổi. Khi đổi người nộp thuế, diện tích hoặc mục đích sử dụng làm thay đổi số thuế thì khai bổ sung trong 30 ngày.
Người có đất ở tại nhiều nơi trong cùng tỉnh, thành phố mà tổng diện tích vượt hạn mức lập thêm tờ khai tổng hợp mẫu 03/TKTH-SDDPNN tại cơ quan thuế do mình chọn. Tiền thuế nộp theo thông báo của cơ quan thuế, qua ứng dụng eTax Mobile, Cổng Dịch vụ công quốc gia, ngân hàng hoặc tại cơ quan thuế, theo các mốc tại khoản 1 Điều 21 Nghị định 252/2026/NĐ-CP.
| Khoản nộp | Hạn chót |
|---|---|
| Nộp thuế lần đầu | 30 ngày kể từ ngày cơ quan thuế ban hành thông báo nộp thuế (điểm a) |
| Nộp thuế từ năm thứ hai | Một lần trong năm, chậm nhất ngày 31/10 (điểm a) |
| Số thuế chênh lệch theo tờ khai tổng hợp | Chậm nhất ngày 31/3 của năm sau năm tính thuế (điểm b) |
| Số thuế theo hồ sơ khai điều chỉnh | 30 ngày kể từ ngày ban hành thông báo nộp thuế (điểm c) |
Hạn chót trùng ngày nghỉ thì lùi sang ngày làm việc kế tiếp; năm 2026, ngày 31/10 là thứ Bảy nên hạn nộp là ngày 2/11/2026. Nộp sau hạn phải trả tiền chậm nộp 0,03% mỗi ngày trên số thuế chậm nộp theo Luật Quản lý thuế 108/2025/QH15, và nợ kéo dài có thể bị cưỡng chế.
Khi nộp qua ngân hàng, mã tiểu mục là 1601 cho đất ở nông thôn, 1602 cho đất ở đô thị, 1603 cho đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp và 1649 cho các trường hợp khác (Thông tư 130/2025/TT-BTC, áp dụng từ 1/1/2026). Nộp trên eTax Mobile theo thông báo của cơ quan thuế thì các thông tin này thường đã có sẵn.
7. Những thay đổi đang được Quốc hội xem xét
Quốc hội khóa XVI đang xem xét tại Kỳ họp thứ hai dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp, Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và Luật Thuế thu nhập cá nhân. Chính phủ trình dự án vào tháng 10/2026 và đề nghị luật có hiệu lực từ ngày 1/1/2027.
Với thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, dự thảo đề xuất thuế suất 0,2%, không áp dụng hạn mức, cho đất bỏ hoang, đất không đưa vào sử dụng hoặc chậm đưa vào sử dụng theo pháp luật đất đai. Dự thảo cũng đề xuất miễn thuế cho đất của cơ sở giáo dục dùng cho hoạt động giáo dục, đào tạo và cho đất ở trong hạn mức của đồng bào dân tộc thiểu số tại vùng đồng bào dân tộc thiểu số và miền núi, đồng thời thay cách gọi cơ quan thuế cấp huyện bằng cơ quan thuế cơ sở.
Đây vẫn là dự thảo; cho đến khi luật sửa đổi có hiệu lực, việc tính và nộp thuế theo các quy định đang áp dụng nêu trên.
8. Những trường hợp hay phát sinh vướng mắc
Theo Luật sư Nguyễn Duy Khánh, biên lai nộp thuế giúp chứng minh quá trình sử dụng đất nhưng tự nó không quyết định ai có quyền sử dụng đất, vì luật đã tách việc nộp thuế khỏi việc giải quyết tranh chấp. Người đang sử dụng đất có tranh chấp vẫn nên nộp đủ, đúng hạn và giữ biên lai qua các năm.
Với nhà đất thừa kế hoặc nhiều người cùng sử dụng, các đồng sử dụng nên thống nhất bằng văn bản ai là người đại diện kê khai, nộp thuế và chia khoản tiền này ra sao. Thiếu thỏa thuận đó, nợ thuế dễ phát sinh vì không ai đứng ra nộp.
Từ ngày 1/7/2025, nhiều tỉnh, thành phố đã hợp nhất, như TP.HCM hợp nhất với tỉnh Bình Dương và tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu. Người có đất ở tại những địa bàn trước đây thuộc hai tỉnh khác nhau, nay cùng một thành phố, nên rà lại nghĩa vụ khai tổng hợp. Khi có nhiều thửa đất ở, nên tính thử các phương án chọn nơi áp dụng hạn mức trước khi nộp tờ khai tổng hợp, vì nơi được chọn quyết định phần diện tích nào chịu thuế suất 0,03%; các ví dụ tại Điều 8 Thông tư 153/2011/TT-BTC cho thấy số thuế chênh lệch giữa các phương án.
Khi mua bán, sang tên trong năm, hợp đồng nên ghi rõ bên nào nộp thuế của năm chuyển nhượng, và bên mua nên xem biên lai các năm trước hoặc tra trên eTax Mobile để biết thửa đất còn nợ thuế hay không. Thông báo thuế được gửi theo địa chỉ trong hồ sơ, nên người đã chuyển chỗ ở cần cập nhật địa chỉ với cơ quan thuế và tự tra cứu nghĩa vụ trước ngày 31/10.
Nếu thửa đất đang tranh chấp, là tài sản thừa kế có nhiều người cùng sử dụng, hoặc bạn có nhiều thửa đất ở cần tính lại nghĩa vụ thuế, luật sư đất đai của Luật sư Khánh có thể rà soát hồ sơ cụ thể và tư vấn cách kê khai phù hợp. Các bài viết khác về nhà đất được tổng hợp tại chuyên mục pháp luật đất đai.
*Lưu ý: Bài viết căn cứ Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010 (Văn bản hợp nhất số 05/VBHN-VPQH ngày 16/9/2024), Thông tư 153/2011/TT-BTC, Luật Quản lý thuế 108/2025/QH15, Nghị định 252/2026/NĐ-CP, Quyết định 216/QĐ-BTC và Thông tư 130/2025/TT-BTC. Nội dung mang tính tham khảo, không thay thế ý kiến tư vấn cho từng trường hợp.
