Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong các giao dịch tiềm ẩn nhiều rủi ro nhất hiện nay, đặc biệt là khi quyền sử dụng đất thuộc sở hữu chung của nhiều người. Do đó, để việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc sở hữu chung được diễn ra một cách thuận lợi, hãy cùng Luật sư đất đai tìm hiểu thông qua bài viết dưới đây:
1. “Đồng sở hữu quyền sử dụng đất” là gì?
1.1. Quyền sử dụng đất có được xem là một loại tài sản không?
– Căn cứ khoản 1 Điều 105 BLDS 2015: “1. Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản”.
– Căn cứ Điều 115 BLDS 2015: “Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác.”
Căn cứ quy định nêu trên, “Quyền sử dụng đất” cũng chính là một loại tài sản. Do đó, người sử dụng đất hợp pháp là người có quyền sở hữu đối với tài sản là quyền sử dụng đất (bao gồm: quyền chiếm hữu quyền sử dụng đất, quyền sử dụng quyền sử dụng đất và quyền định đoạt quyền sử dụng đất).
1.2. Đồng sở hữu quyền sử dụng đất là gì?
– Khoản 2 Điều 135 Luật Đất đai năm 2024:
“2. Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung tài sản gắn liền với đất thì cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; trường hợp những người có chung quyền sử dụng đất, chung quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất có yêu cầu thì cấp chung 01 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và trao cho người đại diện.”
– Điểm a khoản 5 Điều 8 Thông tư 10/2024/TT- BTNMT quy định:
“Hình thức sử dụng đất chung đối với trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của từ hai (02) người sử dụng đất trở lên như: nhiều cá nhân hoặc nhiều tổ chức hoặc của cá nhân và tổ chức, quyền sử dụng đất chung của vợ và chồng, quyền sử dụng đất của các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình”
Từ các căn cứ nêu trên có thể hiểu “Đồng sở hữu quyền sử dụng đất” là việc hai hay nhiều người cùng có quyền sử dụng chung trên một thửa đất.
2. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc sở hữu chung
2.1. Điều kiện chung về chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Căn cứ khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai năm 2024, người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng khi có đủ các điều kiện sau đây:
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;
- Trong thời hạn sử dụng đất;
- Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.
Ngoài các điều kiện chung quy định nêu trên, người sử dụng đất còn phải đáp ứng các điều kiện riêng khác tuỳ vào từng trường hợp cụ thể.
2.2. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có đồng sở hữu:
– Điểm b khoản 2 Điều 27 Luật Đất đai năm 2024 quy định:
“2. Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau:
….
b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện đăng ký biến động hoặc tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.
Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì các thành viên cùng nhau thực hiện hoặc ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.”
– Căn cứ quy định nêu trên:
- Nếu quyền sử dụng đất được phân chia theo phần (xác định được phần riêng của từng thành viên trong phần đất chung, hay còn gọi là sở hữu chung theo phần) thì người sử dụng đất được quyền chuyển nhượng đối với phần đất được xác định là sở hữu riêng của mình trong phần đất thuộc sở hữu chung mà không cần sự đồng ý của các đồng sở hữu khác. Tuy nhiên, cần lưu ý để thực hiện việc chuyển nhượng thì trước hết người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục tách thửa tương ứng với phần quyền sử dụng đất của mình theo đúng quy định pháp luật.
- Nếu quyền sử dụng đất không phân chia được theo phần (không xác định được phần riêng của từng thành viên trong phần đất chung, hay còn gọi là sở hữu chung hợp nhất) thì mỗi người sử dụng đất đều có quyền ngang nhau, do đó để chuyển nhượng đối quyền sử dụng đất này thì phải được sự đồng ý của các đồng sở hữu khác.
Các vấn đề liên quan đến tách thửa đất, bạn đọc có thể tham khảo tại bài viết: Quy định pháp luật về việc tách thửa đất.
3. Các công việc cần làm để hạn chế rủi ro khi tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc sở hữu chung
3.1. Kiểm tra hình thức sử dụng đất được ghi nhận trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
– Đối với trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng của một người sử dụng đất thì trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ ghi nhận hình thức sử dụng đất là “Sử dụng riêng”.
– Đối với trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của từ hai (02) người sử dụng đất trở lên thì trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ ghi nhận hình thức sử dụng đất là “Sử dụng chung”.
Lưu ý: GCNQSDĐ được cấp sau ngày 01/8/2024 có in mã QR trên giấy chứng nhận. Thông qua mã QR trên Giấy chứng nhận (quét mã QR) thì có thể kiểm tra được đầy đủ thông tin của những người có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
3.2. Công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
– Căn cứ quy định điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai năm 2024, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải được công chứng, chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền (trừ trường hợp một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản).
– Tuy nhiên, để đảm bảo quyền lợi khi tham gia giao dịch thì nên lựa chọn công chứng thay vì chứng thực hợp đồng chuyển nhượng. Vì những lý do sau đây:
- Việc công chứng hợp đồng sẽ giúp xác minh danh tính của các bên tham gia giao dịch (hay nói cách khác là giúp xác định quyền sử dụng đất chuyển nhượng thuộc sở hữu chung hay sở hữu riêng);
- Hợp đồng đã được công chứng có giá trị chứng cứ, những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng được công chứng không cần phải chứng minh.
Các bạn có thể tham khảo các vấn đề liên quan đến việc công chứng, chứng thực Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại bài viết: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có bắt buộc công chứng, chứng thực
3.3. Tham vấn ý kiến của Luật sư có chuyên môn trong lĩnh vực đất đai
Đối với những giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc sở hữu chung của nhiều người, giá trị quyền sử dụng đất lớn thì nên tham vấn ý kiến của Luật sư. Dựa vào kiến thức và kinh nghiệm hành nghề, Luật sư sẽ giúp bạn kiểm tra các giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất chuyển nhượng, từ đó đưa ra các đánh giá và lời khuyên phù hợp. Đồng thời, Luật sư sẽ giúp bạn trong việc soạn thảo Hợp đồng chuyển nhượng với các điều khoản chi tiết, rõ ràng, bảo vệ tối đa quyền lợi của bạn khi xảy ra tranh chấp.
Trên đây là tư vấn của Luật sư đất đai liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc sở hữu chung, hi vọng với bài viết nêu trên có thể giúp bạn đọc hạn chế rủi ro khi tham gia các giao dịch.
Luật sư Khánh sẽ đồng hành cùng bạn, giúp bạn vượt qua các thách thức pháp lý để đạt được kết quả tốt nhất. Hãy đăng ký tư vấn pháp luật miễn phí với Luật sư tư vấn đất đai hoặc gọi ngay đến số hotline 0989.794.794 để được hỗ trợ.
Vướng mắc lớn nhất của thửa đất nhiều người cùng đứng tên nằm ở chữ ký: thiếu một người là hợp đồng không công chứng được, dù phần còn lại đã thống nhất xong về giá. Có hai hướng xử lý thường gặp. Hướng thứ nhất là chuyển nhượng trọn thửa rồi chia tiền, khi đó các bên cần biết trước phí công chứng khi sang tên tính ra sao và ai chịu khoản nào, tránh tranh cãi ngay tại phòng công chứng. Hướng thứ hai là tách riêng phần của mình trước khi bán, phụ thuộc vào việc thửa đất có đủ điều kiện hay không, nội dung nằm ở bài hồ sơ tách thửa cần những gì. Các quy định liên quan được tập hợp trong chuyên mục pháp luật về đất đai.
Đứng tên chung và đứng tên hộ là hai chuyện khác nhau nhưng hay bị gộp làm một; phần rủi ro khi mua đất nhờ người khác đứng tên hộ nói rõ khoảng cách đó.
Lưu ý: Nội dung tư vấn trong bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, tùy từng thời điểm mà quy định của pháp luật có sự thay đổi dẫn đến tư vấn trên không còn phù hợp. Chính vì vậy, Quý Khách hàng có góp ý hoặc cần tư vấn vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi. Chân thành cảm ơn!
