Chuyển quyền sử dụng đất là một trong những hoạt động pháp lý quan trọng liên quan đến quyền sở hữu và sử dụng đất đai của cá nhân, tổ chức. Quá trình này có thể thực hiện dưới nhiều hình thức khác nhau. Việc chuyển quyền sử dụng đất không chỉ ảnh hưởng đến người tham gia giao dịch mà còn tác động đến việc quản lý và phát triển đất đai trong xã hội. Sau đây sẽ là một số quy định pháp lý về chuyển quyền sử dụng đất được Luật sư đất đai tìm hiểu và cập nhật.
1. Chuyển quyền sử dụng đất là gì?
Theo như quy định tại khoản 12 Điều 3 Luật Đất đai 2024 thì chuyển quyền sử dụng đất được hiểu là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ một người này sang một người khác thông qua các hình thức như là chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Mỗi hình thức này đều có những đặc điểm và yêu cầu pháp lý riêng. Ví dụ, chuyển đổi quyền sử dụng đất xảy ra khi một cá nhân thực hiện việc đổi đất với những hộ liền kề, trong khi chuyển nhượng liên quan đến việc mua bán đất giữa các bên. Thừa kế quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất theo di chúc hoặc pháp luật khi người sử dụng đất qua đời. Tặng cho là việc một cá nhân chuyển quyền sử dụng đất cho người khác mà không yêu cầu đền bù v.v…Theo đó, các hình thức chuyển quyền sử dụng đất này đều phải tuân thủ các quy định của pháp luật để đảm bảo tính hợp pháp và minh bạch, đồng thời tránh gây tranh chấp hoặc ảnh hưởng đến quyền lợi của các bên liên quan.
2. Thời điểm phát sinh hiệu lực
Trước đây tại khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 có quy định cụ thể về việc chuyển quyền sử dụng đất dưới các hình thức như chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, góp vốn bằng quyền sử dụng đất sẽ có hiệu lực khi được đăng ký vào sổ địa chính. Tức là việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực đối kháng với người thứ ba khi việc chuyển nhượng được ghi nhận trong sổ địa chính.
Tuy nhiên, khi Luật Đất đai 2024 được ban hành quy định này đã không còn xuất hiện. Mặc dù vậy, theo Điều 133 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất vẫn phải thực hiện việc đăng ký biến động đất đai trong vòng 30 ngày kể từ ngày có thay đổi. Cụ thể các trường hợp tại điểm a khoản 1 Điều 133 (chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, chuyển đổi, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, v.v…) thì người sử dụng đất có nghĩa vụ đăng ký biến động với cơ quan có thẩm quyền. Luật đất đai 2024 đã bỏ đi cụm từ “có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.
3. Điều kiện thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Theo như quy định tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất chỉ được thực hiện các quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa kế, tặng cho hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện như sau:
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp. Đây là điều kiện cơ bản, xác nhận quyền sở hữu và quyền sử dụng hợp pháp đối với mảnh đất.
- Đất không có tranh chấp hoặc nếu có tranh chấp thì đã được giải quyết triệt để bởi các cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bao gồm các quyết định hoặc bản án của tòa án đã có hiệu lực pháp luật.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên hoặc áp dụng các biện pháp bảo đảm thi hành án. Theo đó, đất không thuộc diện bị cưỡng chế hoặc bị phong tỏa để bảo vệ quyền lợi trong các vụ thi hành án dân sự.
- Đất vẫn còn trong thời hạn sử dụng. Người sử dụng đất phải đảm bảo rằng quyền sử dụng đất của mình chưa hết thời gian thuê hoặc thời hạn sử dụng đất theo giấy chứng nhận đã được cấp.
- Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời. Điều này đảm bảo rằng đất không bị thu hồi hoặc đình chỉ quyền sử dụng trong các tình huống khẩn cấp do cơ quan nhà nước quyết định.
Ngoài các điều kiện cơ bản nêu trên, khi thực hiện các quyền liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất, người sử dụng đất còn phải đáp ứng các điều kiện bổ sung theo quy định tại khoản 8 Điều 45, Điều 47 và Điều 48 Luật Đất đai 2024. Cụ thể, các quy định này yêu cầu người sử dụng đất phải thỏa mãn các điều kiện về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, đối với những người nhận chuyển nhượng hoặc nhận tặng cho, cần phải đảm bảo không thuộc các trường hợp cấm chuyển nhượng hoặc nhận tặng cho đất theo pháp luật hiện hành.
Như vậy, để thực hiện các quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, tặng cho hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất, người sử dụng đất không chỉ cần đáp ứng các điều kiện cơ bản về tính hợp pháp của đất đai, mà còn phải tuân thủ các quy định chi tiết khác về loại đất, đối tượng nhận chuyển nhượng và các điều kiện pháp lý liên quan.
4. Thời gian thực hiện thủ tục đăng ký biến động
Căn cứ theo quy định tại điểm a, khoản 2 Điều 22 Nghị định 101/2024/NĐ-CP ngày 29/07/2024, thời gian thực hiện các thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trong trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp (không thực hiện phương án dồn điền, đổi thửa), hay trong các trường hợp như chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, sẽ được hoàn thành không quá 10 ngày làm việc.
Như vậy, có thể thấy quy định này không có sự thay đổi so với các quy định tại những Nghị định trước đó. Điều này là nhằm đảm bảo rằng các thủ tục hành chính liên quan đến đất đai và tài sản gắn liền với đất được giải quyết một cách nhanh chóng và thuận lợi trong thời gian ngắn nhất, tạo điều kiện thuận lợi cho các giao dịch và chuyển nhượng đất đai của người dân.
Quy định về đất đai luôn phức tạp và hiện nay các văn bản pháp lý cũng có nhiều sự thay đổi để phù hợp với thực tiễn. Do đó, nếu như có bất kỳ thắc mắc hoặc vấn đề nào cần được hỗ trợ, giải đáp hãy liên hệ ngay cho Luật sư đất đai theo thông tin bên dưới bài viết.
Luật sư Khánh sẽ đồng hành cùng bạn, giúp bạn vượt qua các thách thức pháp lý để đạt được kết quả tốt nhất. Hãy đăng ký tư vấn pháp luật miễn phí với Luật sư đất đai hoặc gọi ngay đến số hotline 0989.794.794 để được hỗ trợ.
Trong các hình thức chuyển quyền, chuyển nhượng chiếm phần lớn hồ sơ phát sinh tranh chấp nên đáng đi sâu hơn cả. Ở khâu soạn thảo, hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyết định giao dịch có hiệu lực hay không, đi liền với đó là câu hỏi hợp đồng chuyển nhượng cần công chứng hay chỉ cần chứng thực. Vướng mắc hay gặp là trên đất còn công trình chưa được cập nhật: trường hợp tài sản trên đất chưa đăng ký nên xử lý dứt điểm trước khi ký, nếu không bên mua sẽ khó chứng minh quyền đối với phần xây dựng. Với giao dịch giá trị lớn, có luật sư đồng hành khi sang nhượng nhà đất giúp kiểm tra pháp lý từ sớm; các nội dung còn lại nằm ở phần tư vấn pháp lý về đất đai.
Điều kiện của bên nhận chuyển quyền cũng đáng lưu ý khi người nhận không thường trú trong nước — xem thêm Việt kiều có được mua nhà đất tại Việt Nam không.
Lưu ý: Nội dung tư vấn trong bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, tùy từng thời điểm mà quy định của pháp luật có sự thay đổi dẫn đến tư vấn trên không còn phù hợp. Chính vì vậy, Quý Khách hàng có góp ý hoặc cần tư vấn vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi. Chân thành cảm ơn!
